市场化就是奔着赚钱去的，而租赁住房的主要收入原则上就是租金，我国的租售比大概在1-2%，不考虑其他成本，约50-100年回本，这样的投资收益很难做到市场化运作，当然这还只是表象。

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如果只看租售比，感觉好像租客压力并不大，但现实中真的压力不大吗？房租往往占据收入的很大比例，尤其是大城市，合租也得上千块钱。房租与当地的平均收入有关，房价则是刚性需求和投资需求的结合体，低的租售比，根本原因是极高的房价收入比，这让很多人所谓的“你不租有的是人租”，以及房地产持有税转嫁给租客的理论并不适用，如果真能随意涨房租，现在也根本就不会维持在1-2%的租售比。

房子最大的成本是土地，而土地又是“集体所有”，地方有权出让土地获得出让金来贡献财政收入，本质是向居民征收的税，这也是房价一旦有下降的趋势，总是有大量的中央和地方政策强行干预的原因。不管是商品房开发商，还是租赁的开发商，都是要赚钱的，对于商品房来说，一次性的可以把土地税的成本转嫁给购房者，当然去年这个转嫁负债中断了，带来了更大规模的烂尾。对于租赁开发商，这个成本转嫁就要慢得多，按照2%的租售比，光土地成本就得几十年消化，直接导致市场化的租赁很难成功。

而本身一个很难赚钱的产业，再向它输出信贷，就会额外增加一个利息成本，以后的增值先不说平前期的建设成本和土地成本，就是利息偿付可能都是问题。

总结起来，市场化的租赁市场，在房价收入比和租售比两个指标的限制下，很难自发的发展壮大。